قانون الإيجار القديم أصبح اليوم محور اهتمام واسع نظرًا للتعديلات التي أصدرها رقم 164 لسنة 2025، والتي وضعت آلية جديدة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، مع تحديد المقاييس التي تقوم على تقسيم المناطق السكنية التي تخضع لعقود الإيجار القديم إلى ثلاثة مستويات رئيسية؛ متميزة، متوسطة، واقتصادية، وهذا التقييم يهدف لوضع قيمة إيجارية جديدة تعكس الواقع الحالي لسوق العقارات
تفاصيل مهمّة حول تقسيم وحصر الإيجار القديم
ينص قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 على تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة، حيث تُمنح هذه اللجان مهلة 3 أشهر قابلة للتمديد مرة واحدة حتى تنهي مهامها في تصنيف المناطق المؤجرة سكنيًا وفق معايير دقيقة ومتنوعة المتعلقة بالموقع الجغرافي ونوعية الشارع الذي يتواجد فيه العقار، ومستوى البناء من حيث مواد التشيد ومساحات الوحدات، كما تأخذ اللجان في الحسبان توافر المرافق الأساسية مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفونات، فضلًا عن البنية التحتية وشبكة الطرق ووسائل المواصلات، بالإضافة إلى الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية التي تخدم هذه المناطق، ويعتمد التصنيف أيضًا على القيمة الإيجارية الضريبية حسب قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.
وبعد أن تنتهي اللجان من تصنيف المناطق، يُصدر المحافظ قرارًا بنتائج هذا التصنيف، وتُنشر هذه القرارات في الوقائع المصرية مع إعلانها في وحدات الإدارة المحلية لتكون مُلزمة لجميع الأطراف ذات الشأن
قانون الإيجار القديم وآلية تحديد القيمة الإيجارية الجديدة
وفقًا للمادة (4) من قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، يتم تطبيق سقف إيجاري جديد على المناطق المختلفة على النحو التالي؛ المناطق المتميزة تُحسب قيمتها الإيجارية الجديدة بعشرين ضعف القيمة الحالية مع حد أدنى للإيجار 1000 جنيه، أما المناطق المتوسطة فتُحتسب القيمة بعشرة أضعاف الإيجار السابق مع حد أدنى 400 جنيه، بينما المناطق الاقتصادية تُحسب أيضًا بعشرة أضعاف القيمة القديمة ولكن بحد أدنى 250 جنيهًا، وحتى انتهاء عمل اللجان، يلتزم المستأجرون بسداد مبلغ شهري ثابت قدره 250 جنيهًا مع إمكانية سداد الفروق لاحقًا على أقساط بعد صدور التصنيف.
وتشمل أحكام المادة (5) الأماكن المؤجرة لغير الغرض السكني للأشخاص الطبيعية، حيث تُحتسب الأجرة الجديدة بخمسة أضعاف القيمة السابقة، مع زيادة سنوية بنسبة 15% وفق المادة (6)، مما يضيف بعدًا جديدًا لتنظيم العلاقة الإيجارية
- تشكيل لجان حصر من المحافظ المختص
- تصنيف المناطق بناءً على الموقع والمرافق والبنية التحتية
- تحديد القيمة الإيجارية الجديدة حسب مستويات المناطق
- تطبيق أقساط للسداد بعد صدور التصنيف
- تنظيم الأجور للعقارات غير السكنية مع زيادات سنوية
| المستوى | مضاعف القيمة الإيجارية الحالية | الحد الأدنى للإيجار (جنيه) |
|---|---|---|
| متميزة | 20 ضعف | 1000 |
| متوسطة | 10 أضعاف | 400 |
| اقتصادية | 10 أضعاف | 250 |
| غير سكنية | 5 أضعاف | غير محدد |
ما يجب معرفته عن انتهاء عقود الإيجار القديم حسب القانون الجديد
يشتمل القانون رقم 164 لسنة 2025 على نصوص واضحة بشأن انتهاء عقود الإيجار القديم، حيث ينص على أن العقود السكنية تنتهي خلال 7 سنوات من تاريخ بدء العمل بالقانون، أما العقود غير السكنية فتنتهي خلال 5 سنوات، مع إمكانية التراضي بين الطرفين على إخلاء العقار قبل الموعد المحدد، وتتم إضافة شروط للإخلاء المبكر مثل ترك الوحدة العقارية مغلقة فترة تزيد على عام أو إذا كان المستأجر يمتلك وحدة بديلة تناسب الغرض نفسه، ومن ناحية أخرى، يضمن القانون للمستأجرين أولوية الحصول على وحدات بديلة من الدولة سواء كانت إيجارية أو تمليك، لكن بشرط إخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة الأصلية، وهكذا يوفر القانون إطارًا متوازنًا يحمي حقوق الطرفين ويحدث توازنًا في سوق الإيجار القديم
يجمع قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 بين التنظيم رشيدًا وترتيبات مرنة تواكب تطورات الزمن، ليعيد ترتيب العلاقة بين الملك والمستأجر، ويمنح فرصة لتحقيق التوازن بين طرفي العقد وفق معايير واضحة تخدم جميع الأطراف وتخضع للمراجعة المستمرة في ضوء نتائج لجان الحصر والتصنيف.